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Sector Inmobiliario: actualidad y tendencias en el País Vasco

El mercado inmobiliario en regiones como Madrid y Barcelona presenta grandes diferencias con respecto a otras zonas como País Vasco, donde los incrementos son más moderados, con excepción de la ciudad de San Sebastián. Así el pasado mes de julio, el precio medio de la vivienda nueva en Euskadi se situaba en 2.693 €/m2, lo que supone un aumento interanual del 2,7%.

Autoridades y expertos del sector inmobiliario se dieron cita el pasado martes 24 de septiembre en el Foro Inmobiliario del País Vasco, organizado por la delegación de la Cámara Franco-Española en Bilbao, junto con nuestros socios Gómez-Acebo & Pombo y Sociedad de Tasación. En este encuentro, los expertos analizaron y debatieron sobre el pasado reciente, el presente y las tendencias y oportunidades del mercado inmobiliario en Euskadi.

La jornada comenzó con la exposición del Análisis del Ciclo Inmobiliario 2014-2018 y del Escenario 2019-2020, realizada por la directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación, Consuelo Villanueva. Los estudios de tendencias sobre el análisis del ciclo inmobiliario apuntan a grandes diferencias de evolución entre Madrid y Barcelona y regiones como el País Vasco, donde los incrementos son más moderados.

Villanueva expuso que el mercado inmobiliario está sujeto a ciclos: “Estamos asistiendo a una ralentización económica general, que afectará al ciclo; actualmente los precios de la vivienda continúan en ascenso, si bien de forma más contenida. En el País Vasco se aprecia una disparidad, también habitual en otras zonas, entre la situación de las principales ciudades —Bilbao, San Sebastián y Vitoria— y el resto del territorio. En las capitales, la escasez de suelo disponible, unida a una demanda en aumento, propicia que la vivienda siga alcanzando unos precios unitarios en la franja más alta dentro del panorama nacional. Esta situación tiene también su reflejo en la evolución de los precios, observándose que las capitales experimentan subidas de alrededor del 3% anual, mientras el crecimiento en las demás poblaciones no suele superar el 1% anual”.

A continuación, tuvo lugar la mesa redonda de expertos moderada por Enrique Isla, Socio Real Estate – Gómez-Acebo & Pombo. En ella participaron, además de Consuelo Villanueva, Mario José Yoldi, director de Planificación y Procesos Operativos de Vivienda del Dpto. de Medio Ambiente, Planificación Territorial y Vivienda del Gobierno de Euskadi; José Luis Aguirre, director de Promoción Residencial de Kutxabank; e Íñigo Ibarra, director territorial de la Zona Norte de Neinor Homes.

Enrique Isla comenzó hablando del comportamiento actual de los inversores inmobiliarios en el mercado residencial. “El apetito inversor de los fondos inmobiliarios en nuestro mercado residencial sigue siendo elevado. En particular, los inversores están apostando decididamente por la vivienda en alquiler, que poco a poco va ganando cuota frente a la propiedad debido, en parte, a un cierto cambio de mentalidad y, también en parte, a la dificultad de los jóvenes y de las rentas medias para acceder a la vivienda en propiedad. Muchos de los fondos que apuestan por la vivienda en alquiler están formalizando operaciones llave en mano “Build to Rent” (BTR) con promotores, convirtiéndose en el producto de moda en el mercado. En las operaciones BTR, el promotor llega a un acuerdo con un inversor para transmitirle llave en mano la totalidad de las viviendas de una promoción, para su explotación posterior por el inversor como vivienda en alquiler. Estas operaciones se están centrando en Madrid y Barcelona, pero es previsible que se extienda a otras capitales con creciente demanda de vivienda en alquiler”.

A su vez, Mario José Yoldi comenzó realizando un balance de la situación económica en Euskadi y su influencia en la política de vivienda pública de la comunidad. “Los hechos nos siguen confirmando un panorama positivo para el sector en Euskadi en el medio plazo, manteniéndose los fuertes crecimientos claramente destacados desde 2017 (variación del PIB del sector construcción del 3,8 % en 2017, del 4,3% en 2018, y del 5,1% en lo que llevamos de 2019), en todos los años muy por encima del crecimiento global del PIB vasco, y con importante afectación positiva en términos de empleo (como último dato, en agosto 2019 se incrementó en términos interanuales un 2,5% las afiliaciones a la seguridad social en el sector). Contamos además con una buena previsión de crecimiento del valor añadido bruto del 2,7% en 2020 para el sector en Euskadi. No obstante, las volatilidades e incertidumbres económicas a nivel mundial, expectativas que apuntan con seguridad a una ralentización del crecimiento y con cierta probabilidad a una recesión, no pueden menos que mantenerlos en preocupada alerta. La política pública de vivienda vasca es una política estructural e integral a largo plazo, que requiere consistencia, perseverancia, potencia y tiempo para dar resultados que cambien y mejoren sustancialmente las condiciones y el esfuerzo de acceso a la vivienda de los ciudadanos y ciudadanas vascas. Ya damos resultados y generamos efectos e impactos con esas políticas al día de hoy, como nos es exigible (venimos incorporando desde 2017 del orden de 1.000 viviendas/año al parque público de alquiler), pero siguen siendo resultados insuficientes porque queremos revertir sustancialmente el mercado de la vivienda y garantizar el acceso efectivo a la vivienda, no solo a los colectivos vulnerables socialmente hoy, sino también a la gran mayoría de las clases medias vascas que lo tiene complicado también.

Para ello debemos estar vigilantes ante los efectos en dicha política estructural de un nuevo ciclo recesivo. Si es una recesión de ciclo corto (lo más probable) podremos hacerla frente. Si es una recisión sistémica (muy improbable), como la de 2008, pondría en cuestión la propia existencia de una política pública de vivienda como ya hizo la anterior dramáticamente, con graves efectos sociales y económicos. Ahora bien, otra recesión sistémica, ahora mismo, seguramente pondría en cuestión el propio sistema económico no solo la política pública de vivienda.”

En opinión de José Luis Aguirre, para las entidades financieras, “el objetivo principal es atender y dar solución hipotecaria a los compradores finales de las promociones, con la subrogación de los préstamos individualizados. Por eso financiamos promociones, a pesar de que estamos sujetos a una regulación muy exigente, muy especialmente con el riesgo promotor. Es por eso que pedimos a las promotoras que nos traigan proyectos en viabilidad, con ventas que garanticen el retorno del crédito”. En cuanto al impacto que está teniendo la reciente Ley de Crédito Inmobiliario en la financiación de promociones, Aguirre afirma que “al préstamo promotor le afecta cuando hay particulares que aportan la garantía personal, circunstancia esta que se da en las cooperativas, donde cada cooperativista garantiza el importe que afecta a su vivienda, ya que los nuevos procedimientos complican la tramitación y alargan los plazos, resultando mucho más farragosa la formalización. Y a nivel hipotecario en general, y esto vale para todas las promociones y también para las compraventas de segunda mano, para llegar a la escrituración se alargan también los plazos, lo que exige a todos los agentes intervinientes, compradores incluidos, una mayor dedicación a la operación y un gran esfuerzo de coordinación para cumplir con todos los requisitos”.

Íñigo Ibarra, por su parte, puso el foco en las consecuencias de dos fenómenos que están afectando al precio de la vivienda: el auge de la demanda y la escasez de suelo. “El precio del suelo está subiendo. La oferta es cada vez más escasa y el interés promotor ha aumentado la demanda. Esto repercutirá sin duda en el precio de la vivienda, pudiendo llegar a que se cuestione el lanzamiento de promociones. Cada vez resulta más importante analizar y acertar con todos los factores que determinan el éxito de una promoción, como son micro localización, producto y precio”, aseguró el director territorial de la Zona Norte de Neinor Homes. Para afrontar esta situación, las promotoras están poniendo un gran número de proyectos en el mercado para atender la demanda residencial. “Ello ha llevado a un incremento de los costes de construcción y a un mayor plazo en los trámites administrativos. Ante este panorama, es clave un trabajo conjunto: que las constructoras apuesten por la profesionalización y que los promotores avancen en el uso de herramientas digitales y en la industrialización; todo ello alineado con el objetivo de conseguir una verdadera colaboración entre las Administración pública y el sector privado”, añadió Ibarra.

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