El mercado de oficinas inicia su recuperación con un 39.5%más de operaciones en Madrid y un 27.7% más en Barcelona respecto al trimestre anterior

LA CONTRATACIÓN UN ÚLTIMO TRIMESTRE POSITIVO

A pesar de esta incertidumbre por la que pasa el sector de oficinas, la contratación registrada en el último trimestre del año se ha situado en 79.337 m², cifra que representa un ajuste del 31% respecto al mismo periodo del año 2019.

En términos agregados, la contratación totaliza 350.414 m² hasta el 1 de enero de 2021, frente a los 617.133 m² del 2019 (-43%), periodo de máxima actividad de mercado y poco comparable al 2020 debido a que el contexto actual es muy distinto al vivido en 2019.

Si se analiza el número de firmas, en el cuarto trimestre se han formalizado 67 operaciones, por las 48 del trimestre anterior, hecho que pone de manifiesto la ausencia de operaciones de medianas y grandes superficies en el último trimestre del año, periodo en el que la contratación alcanzó los 100.234 m². En el total del año 2020 se han contabilizado 246 operaciones, un 38% menos que la firmadas en 2019.

La superficie media contratada se sitúa en 1.425 m² en 2020, ligeramente por debajo del tamaño medio de las demandas registradas en 2019 (1.542 m²).

EL CBD Y LA PERIFERIA AGLUTINAN EL 60,6% DE LA DEMANDA DEL ÚLTIMO TRIMESTRE

Si se analiza el comportamiento de la demanda por zonas durante los últimos tres meses del año, se observa cómo el CBD ha sumado el 30% de la demanda trimestral. La operación más destacada por volumen de superficie ha sido la firma de 7.785 m² por parte de la Consejería de Sanidad de la Comunidad de Madrid, en el paseo de la Castellana 280. Destaca también el arrendamiento del edificio completo (1.352 m²), recientemente inaugurado en el paseo de la   Castellana 64, en la zona Prime de la Castellana por parte de un operador de referencia en el sector de la automoción.

La segunda zona donde se ha registrado más contratación ha sido la Periferia, que ha aglutinado el 26% de la demanda. Destaca el dinamismo registrado en Alcobendas, con una operación de gran volumen por encima de 7.000 m² en el Parque Empresarial Omega. Otro movimiento interesante en la Periferia ha sido la firma de 3.094 m² por parte de una compañía de telefonía en Las Rozas.

La zona Centro, área interior a la M30 excluyendo el CBD, se ha mostrado dinámica en el cierre del ejercicio, representado el 26% de la demanda registrada. Destaca por volumen la firma de 6.170 m² en la calle Acanto 11-13, en la zona de Méndez Álvaro, por parte de compañía de formación académica.

Finalmente, la zona Descentralizada ha aglutinado el 18% de la demanda del cuarto trimestre, siendo la operación más destacada la firma de 6.053 m² por parte una compañía internacional farmacéutica y de medicamentos en el complejo de oficinas recientemente inaugurado (Arqborea) en la zona de las Tablas. En el conjunto del año 2020, la zona descentralizada ha sido claramente la más demandada por los usuarios, representado el 40,1% de la absorción bruta. Zonas como Manoteras, Madbit (Julián Camarillo), las Tablas y el cruce de la M30 y la carretera A2 y Campo de las Naciones han sido las más dinámicas.

AJUSTE DE LA RENTA

La renta media de la ciudad de Madrid se ha ajustado ligeramente en los últimos meses y se sitúa en los 18,8 €/m²/mes, ajustándose un 3,2% respecto al cierre del año 2019.

Dentro del CBD los niveles de renta prácticamente se han mantenido constantes en los últimos doce meses, registrando un liviano ajuste del 0,5% anual. Los edificios más exclusivos (Prime) de esta zona mantienen sus niveles de rentas, siendo la renta firmada más alta del último trimestre 37€/m²/mes, en el edificio Pirámide (paseo de la Castellana 31).

En la zona Centro se observa un pequeño ajuste trimestral del 1,1%, siendo de 5,9% en el global del año, situándose la renta media de esta zona en 21,1 €/m²/mes. No obstante, en esta zona se aprecia una elevada dispersión en los niveles de rentas, dependiendo de la ubicación exacta y la calidad de los inmuebles.

En la zona Descentralizada, área comprendida entre la M30 y la M40, se observa cómo las rentas apenas han sufrido grandes variaciones en el último año, registrando un ajuste del 1,0%, hasta situarse en niveles medios de 13,8 €/m²/mes. Esto se debe a que las operaciones de mayor volumen se han firmado principalmente en edificios de nueva construcción, en mercados como Las Tablas o Manoteras, con rentas superiores a la media de esta zona.

El descenso de rentas más pronunciado se ha registrado en la Periferia, donde las rentas medias de la zona cierran el año 2020 en niveles de 10,3 €/m²/mes, lo que supone un ajuste del 7,6% respecto al mismo periodo del 2019. Dentro de esta zona hay mercados más consolidados con niveles de rentas por encima de la media, como es el caso de Alcobendas y Pozuelo de Alarcón (PE Ática).

INCREMENTO DE LA DISPONIBILIDAD EN EL SEGUNDO SEMESTRE DEL AÑO

La menor actividad de la demanda registrada desde el segundo trimestre del 2020, unido a las liberalizaciones de espacios por parte de empresas y la entrada de nuevos proyectos disponibles al mercado ha provocado un incremento de la disponibilidad en los últimos meses.

La tasa de disponibilidad del mercado de oficinas de Madrid se sitúa a fecha 1 de enero en el 9,0%, incrementándose en 60 puntos básicos durante los últimos doce meses.

Si se analiza la disponibilidad de cada una de las zonas del mercado, se observa cómo en el interior de la M30 todavía se mantiene en niveles inferiores al 5%, mientras que en los mercados descentralizados y periféricos la tasa de disponibilidad se incrementa hasta niveles de 11,6% y 13,5% respectivamente.

LA CONTRATACIÓN INICIA LA RECUPERACIÓN

En el cuarto trimestre de 2020, la contratación de espacios de oficinas en la ciudad de Barcelona ha roto por primera vez en el año la barrera de los 50.000 m², situándose en 51.971 m² entre los meses de octubre y diciembre. Esta cifra representa una mejoría importante respecto al trimestre anterior, al ser un 27,7% más elevada. No obstante, todavía es un 24% inferior a la superficie contratada el cuarto trimestre de 2019. El cada vez más cercano fin de la pandemia, arroja luz a una situación cuya conclusión se desconocía, hecho que ha animado y se espera continuará estimulando la actividad económica, y con ello el mercado de oficinas.

En términos agregados, el mercado de oficinas barcelonés alcanza los 178.559 m² en el año 2020, cifra notablemente inferior a la obtenida en 2019, cuando se alcanzaron los 400.169 m², reflejando una caída del 55,4%. No obstante, cabe destacar que en el año 2019 se obtuvieron unos resultados que no se superaban desde 2005, al ser el año en el que absorbieron numerosos de los nuevos proyectos lanzados al mercado.

La superficie media contratada en el cuarto trimestre del año se ha situado en 981,3 m², cifra sensiblemente superior a la obtenida durante los tres primeros trimestres del 2020, cuando la superficie media contratada no llegó a superar los 900 m². Esto se debe principalmente a la firma de dos alquileres realizados por Tech City Solutions en Vía Laietana y Paseo de Gracia, que han totalizado 16.000 m².

EL CENTRO DE LA CIUDAD EXHIBE SU FORTALEZA

Las zonas Centro y CBD de la ciudad de Barcelona han absorbido el 65% de la demanda total del trimestre, un 29% y un 28% respectivamente. Este dato resalta la estabilidad y fortaleza de las zonas más próximas al núcleo metropolitano del mercado de oficinas barcelonés, que continúan resistiendo a la complicada situación económica y al descenso de actividad empresarial.

Las operaciones más destacadas en estas zonas han estado protagonizadas por una única compañía, Tech City Solutions. En el CBD, ha alquilado 10.000 m² en el edificio donde tradicionalmente estuvo la Bolsa de Barcelona, en Paseo de Gracia 19, que se suman a los 6.000 m² contratados en el número 26 de Vía Laietana, en la zona Centro.

El 22@ ha presentado unos niveles de absorción reducidos en el cuarto trimestre, representando únicamente el 8% de la demanda total, y es que únicamente se han firmado tres operaciones, destacando los 2.366 m² alquilados en Diagonal 199 como la operación más representativa. Esto, unido a la creciente oferta de espacios de oficinas en la zona debido a los numerosos desarrollos que se están llevando a cabo, ha derivado en un ligero repunte de la tasa de disponibilidad en el distrito tecnológico de la capital catalana.

Por último, la Periferia ha aglutinado el 34% de la demanda total, destacando dos operaciones por encima de 2.000 m², en San Cugat del Vallés, que junto con Sant Just, ha sido una de las zonas más dinámicas. La zona Descentralizada, con apenas una operación firmada, ha sido la que menor actividad ha presentado en el cuarto trimestre de 2020.

CAMBIO DE TENDENCIA EN LAS RENTAS

Por segundo trimestre consecutivo, las rentas medias en la ciudad de Barcelona han experimentado correcciones. Desde que en el segundo trimestre del año se alcanzasen los 18,5 €/m²/mes, el ajuste a cierre de año ha situado la renta media en 17,4 €/m²/mes.

No obstante, ante la reducida muestra de operaciones de este año en comparación con ejercicios pasados, el impacto real en la renta media puede verse distorsionado, y es que la mayor parte de las empresas continúan optando por la cautela a la hora de tomar decisiones.

A cierre del T4 2020 la renta media de Barcelona se ha visto reducida un 1,6% con respecto al mismo periodo del año 2019, situándose en 17,4 €/m²/mes.

Por zonas, CBD y Descentralizada han experimentado pequeños ajustes respecto al 2019, en torno al –4%, situándose en 24,3 €/m²/mes y 13,5 €/m²/mes respectivamente, mientras que en el 22@ la renta media ha disminuido un 4,7% interanualmente, hasta los 21,0 €/m²/mes. En Centro y Periferia, por su parte, las rentas han repuntado hasta los 17,5 €/m²/mes y 10,7 €/m²/mes, un 4,3% y 4,5% respectivamente.

La renta Prime se ha reducido en 50 p.b respecto al tercer trimestre, situándose en 28,0 €/m²/mes.

En cuanto a las rentas máximas, destaca una operación realizada en el cuarto trimestre en avenida Diagonal 598, con una renta de 28,6 €/m²/mes .

LA TASA DE DESOCUPACIÓN SE INCREMENTA LIGERAMENTE

La tasa de disponibilidad de Barcelona ha vuelto a incrementarse en los últimos tres meses. A cierre del 2020, la tasa de desocupación en la capital catalana se sitúa en 7,2%, un aumento de 10 p.b desde el tercer trimestre. A pesar de encadenar dos trimestres consecutivos de liberalización de espacios, la ocupación en Barcelona continúa en niveles muy elevados.

No obstante, con la finalización de numerosos proyectos que se encuentran actualmente en fase de desarrollo, y que podrían sumar al mercado 187.000 m² en 2021, los niveles de demanda actuales, unido a posibles liberalizaciones de espacios no serían suficientes para revertir el aumento de la tasa de disponibilidad. Sin embargo, como ya se ha mencionado anteriormente, la mejora económica que se anticipa, sustentada en una mayor actividad empresarial, incrementará los niveles de absorción, estabilizando de esta forma la tasa de disponibilidad, especialmente la segunda mitad del año.

Mientras en el Centro la disponibilidad ha descendido hasta el 5,6%, en las zonas Descentralizada y Periferia ha habido ligeros aumentos, hasta el 7,4% y 18,8% respectivamente. En el 22@, la tasa se ha incrementado hasta el 3,4%, desde los niveles residuales de finales de 2019, como consecuencia de la liberalización de espacio producida en algunos inmuebles. Por su parte en el CBD continúa estabilizada la disponibilidad, manteniendo una tasa del 1,3% .

OFERTA FUTURA Y PERSPECTIVAS

Debido a la excepcional situación vivida en los trimestres anteriores, la entrega de algunos proyectos que estaba prevista para 2020, se ha pospuesto para este año, al haberse demorado entre uno o dos trimestres las entregas. Para el 2021, de los 174.000 m² en fase de desarrollo que se espera se entreguen este año, el 55% son edificios ubicados en el distrito del 22@, área que se consolida como el principal foco de actividad promotora de Barcelona. Destaca que el 27% de la superficie que se incorporará al mercado en el año 2021 ya está pre alquilada.

La implementación acelerada del teletrabajo o los mayores requerimientos de higiene y sostenibilidad son algunos de los cambios que el sector deberá implementar para adaptarse al nuevo contexto.

Así, las perspectivas del mercado de oficinas de Barcelona son más esperanzadoras para este año 2021. La mejora económica general derivará en mayores necesidades de espacio por parte de las empresas. Este incremento de la demanda hará que los principales indicadores del mercado de oficinas retornen a los niveles pre-covid de forma sostenida y gradual, afianzando la recuperación especialmente a partir de la segunda mitad del 2021, y siendo más firme en 2022.

Además, el hecho de que el perfil de la demanda predominante en Barcelona sea de carácter tecnológico, con mayor agilidad en la toma de decisiones que un perfil de demanda más institucional, nos hace prever una recuperación más rápida a partir del tercer trimestre del año 2021.